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来源：沙市网 | 时间：2016-03-19 | 浏览次数：2896 |
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沙政办发〔2014〕25号
沙市区人民政府办公室
关于公布实施沙市区乡镇基准地价的通知
各乡、镇人民政府，区政府有关部门：
按照《荆州市物价局荆州市国土资源局关于沙市区乡镇基准地价的批复》（荆价房服规〔2014〕10号）的意见，区政府同意公布沙市区乡镇基准地价。现就有关事项通知如下：
一、合理利用基准地价成果。基准地价主要为参与宏观决策、监督市场提供依据。如以基准地价为参考，确定协议出让土地最低价标准；对申报地价明显偏低的土地交易行为实现政府优先购买权；为征收土地增值税、城镇土地使用税和契税提供主要依据。
二、土地出让地价确定。沙市区各乡镇的宗地地价以本通知为依据，以土地估价报告的估价结果为重要参考，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，按照规定的程序、使用合理的方法评估，经国有建设用地使用权出让协调决策机构集体决策确定。
充分体现市场在资源配置中的决定性作用。经营性用地，特别是房地产开发用地、商服用地，其出让地价应为同期正常市场条件下的价格水平。统筹考虑不同容积率、建筑覆盖率、绿地率等规划指标影响，以及正常市场条件下的市场租金水平、同类不动产销售价格、土地招拍挂成交案例价格等影响因素，首选市场比较法、剩余法（假设开发法）、收益还原法进行评估。
三、关沮镇、锣场镇、立新乡等乡镇与荆州市中心城区土地定级边界结合部区域的宗地地价评估，应充分考虑中心城区城市功能辐射影响和乡镇区域经济发展，做好结合部区域的地价衔接。
四、各乡镇土地级别与基准地价成果报告中所包含的商业用地路线价、住宅用地楼面地价、基准地价修正体系、容积率修正系数、土地分类用途与基准地价用途修正系数等内容一并实施。
五、基准地价一般2至3年调整一次。在房地产市场价格发生重大变化的情况下，可以根据实际情况，对乡镇规划重点发展区域的基准地价级别进行局部动态调整，保证基准地价成果的时效性和现势性。
本通知自发文之日起施行。施行中的具体问题由区物价局和区国土资源局负责协调解决。
附件：1.沙市区各乡镇基准地价表
2.沙市区各乡镇土地级别范围表
3.沙市区乡镇基准地价使用说明
2014年7月22日
附件1：
表1-1 沙市区关沮镇基准地价表
单位：元/平方米
|
土地级别 用 途 |
Ⅰ级 |
Ⅱ级 |
Ⅲ级 |
|
商业用地 |
714 |
588 |
422 |
|
住宅用地 |
582 |
534 |
398 |
|
工业用地 |
256 |
210 |
172.8 |
表1-2 沙市区锣场镇基准地价表
单位：元/平方米
|
土地级别 用 途 |
Ⅰ级 |
Ⅱ级 |
Ⅲ级 |
|
商业用地 |
706 |
579 |
418 |
|
住宅用地 |
578 |
522 |
390 |
|
工业用地 |
260 |
215 |
172.8 |
表1-3 沙市区观音垱镇基准地价表
单位：元/平方米
|
土地级别 用 途 |
Ⅰ级 |
Ⅱ级 |
Ⅲ级 |
|
商业用地 |
696 |
562 |
405 |
|
住宅用地 |
570 |
515 |
384 |
|
工业用地 |
229 |
198 |
172.8 |
表1-4 沙市区岑河镇基准地价表
单位：元/平方米
|
土地级别 用 途 |
Ⅰ级 |
Ⅱ级 |
Ⅲ级 |
|
商业用地 |
758 |
595 |
426 |
|
住宅用地 |
638 |
566 |
413 |
|
工业用地 |
254 |
206 |
172.8 |
表1-5 沙市区乡镇基准地价内涵表
|
内 容
用 途 |
估价基准日 |
容积率 |
土地 开发 程度 |
年限 （年） |
使用权类型 |
|
商业 |
2012年6月30日 |
1.5 |
五通 一平 |
40 |
出让国有土地使用权 |
|
住宅 |
2012年6月30日 |
1.5 |
五通 一平 |
70 |
出让国有土地使用权 |
|
工业 |
2012年6月30日 |
0.8 |
三通 一平 |
50 |
出让国有土地使用权 |
注： “五通一平” 指宗地红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水和宗地红线内场地平整；“三通一平” 指宗地红线外通路、通电、通水和宗地红线内场地平整。
附件2：
表2-1 关沮镇土地级别范围表
|
土地 级别 |
范 围 |
|||
|
东 |
南 |
西 |
北 |
|
|
Ⅰ |
关沮第一小学宗地西侧通道、白水村1号路 |
318国道临街第一宗地南面界址线 |
八号路 |
318国道临街第一宗地北面界址线 |
|
II |
银湖中小企业城（一期、二期）宗地以东界址线、白水村四组东面水渠 |
中心排渠 |
荆沙货运铁路线 |
合心村3号路、沙白排渠 |
|
III |
白水滩城市生态湿地、田湖渔场东面水渠、关沮村东面水渠 |
合心村3号路、沙白排渠、中心排渠 |
襄荆高速公路 |
沪汉蓉高速铁路 |
表2-2 锣场镇土地级别范围表
|
土地 级别 |
范 围 |
|||
|
东 |
南 |
西 |
北 |
|
|
Ⅰ |
高阳村五支渠路、东方大道与318国道交汇处、津港实业宗地 |
318国道临街第一宗地南面界址线 |
奇丽路 |
318国道临街第一宗地北面界址线 |
|
II |
花台村1号路、318国道、皇冠调味品有限公司宗地东面界址线 |
宜黄高速公路、华强化工有限公司、薄膜厂、楚天高速锣场管理所南面界址线 |
桂鱼路 |
沙市锣场小学、锣场村六组居民区、渔湖村乐沁还迁小区北面界址线、高阳村居民区道路 |
|
III |
花台村4号路、中心河、观音垱镇新阳村村界 |
豉湖渠 |
河垱村八支渠路 |
沪汉蓉高速铁路 |
表2-3 观音垱镇土地级别范围表
|
土地 级别 |
范 围 |
|||
|
东 |
南 |
西 |
北 |
|
|
Ⅰ |
观音垱村委会西面通道、临街第一宗地东面界址线 |
永兴街、永德购物广场、观音垱镇政府围墙 |
昌盛路 |
临街第一宗地北面界址线 |
|
II |
育才路、318国道、刘家项渠、观音垱镇政府围墙、水渠 |
玉壶村四组农村道路、碧波街、天泉水处理厂宗地南面水渠 |
建设街、玉壶村路 |
花园里小区北面水渠、新阳渠、农村道路 |
|
III |
观习公路、皇屯村二号路 |
宜黄高速公路、岑观路、玉壶村工业园还迁小区 |
玉壶村路、建设街 |
沪汉蓉高速铁路 |
表2-4 岑河镇土地级别范围表
|
土地 级别 |
范 围 |
|||
|
东 |
南 |
西 |
北 |
|
|
Ⅰ |
繁荣街、建设路 |
沙市第二维京希望小学宗地北面通道、金色华庭宗地北面界址线（通道） |
岑沙路、福岑馨居小区宗地东面界址线 |
富民路、安兴路、中心路 |
|
II |
桂花路 |
岑资公路、绳厂南面通道、建设路、岑河中学、血防站宗地南面界址线、金色华庭、福岑馨居小区宗地南面界址线 |
福岑馨居小区宗地西面界址线、镇政府宿舍围墙、原供销社围墙 |
岑河镇财政所北面通道、岑沙路、北环路、岑桑线（莲花渠） |
|
III |
四斗渠 |
黄渊路、黄港村与岑河村村界、岑杨公路、西干渠、清白渠 |
岑河三期工业园区道路、海舟路、沙岑路 |
岑河镇与岑河原种场村界道路、荆沙大道延伸线（规划中） |
附件3：
沙市区乡镇基准地价成果使用说明
一、沙市区乡镇土地级别与基准地价评估的工作范围
根据各乡镇土地利用总体规划（2010-2020年）、乡镇总体规划（2012-2030年），沙市区乡镇基准地价评估范围为岑河镇、关沮镇、锣场镇、观音垱镇等四个乡镇的建成区和部分规划区内的建设用地。其中岑河镇基准地价评估土地面积为7.26平方公里；关沮镇基准地价评估土地面积为11.34平方公里；锣场镇基准地价评估土地面积为10.07平方公里；观音垱镇基准地价评估土地面积为4.5平方公里。
二、宗地评估技术要求
（一）基准地价主要反映基准日城市内部土地质量和利用效益的差异及前三年均值地域内土地市场交易样点的平均地价水平。宗地地价则主要反映具体宗地在未来某一具体时点的市场交易比准价格。在土地市场交易活跃、交易案例充足的情况下，宗地地价评估一般采用市场比较法、剩余法（假设开发法）、收益还原法、成本逼近法进行测算。对于土地市场交易不活跃、无交易案例的个别区域内的宗地以及无收益的用地类型，可采用基准地价系数修正法。
（二）在土地市场交易活跃的区域，房地产开发用地、商业用地首选市场比较法、剩余法（假设开发法）、收益还原法进行评估，运用包括基准地价系数修正法在内的多种评估方法确定宗地地价时，基准地价系数修正法测算的宗地地价水平所占权重应不高于三分之一。
（三）应用基准地价评估宗地地价时，当宗地条件与本次基准地价内涵不一致时，要进行用途、容积率、土地使用年期、估价期日、土地开发程度等特别单项修正。
（四）本次基准地价按土地用途分为商业用地、住宅用地、工业用地三大类，根据《土地利用现状分类》（ GB/T 21010-2007），建设用地涉及的其他用途，可根据《土地分类用途与基准地价用途修正系数对照表》，结合宗地实际情况进行用途修正。
土地分类用途与基准地价用途修正系数对照表
|
一级类 |
二级类 |
细分用途 |
参照价格 体系 |
用途修正系数 |
|
商服用地 |
批发零售用地 |
商品批发、零售、市场用地、 汽车4S店 |
商业用地 |
1.0 |
|
加油站、CNG加气站 |
商业用地 |
按市场价格确定 |
||
|
住宿餐饮用地 |
餐饮用地、旅馆用地 |
商业用地 |
1.0 |
|
|
商务金融用地 |
金融保险用地、公用设施营业网点用地、商务办公用地 |
商业用地 |
1.0 |
|
|
其它商服用地 |
洗车场、废旧物资回收站、农贸菜市场用地 |
商业用地 |
1.0 |
|
|
工矿仓储用地 |
工业用地 |
工业用地 |
工业用地 |
1.0 |
|
采矿用地 |
-- |
- |
- |
|
|
仓储用地 |
工业性仓储（物流）用地 |
工业用地 |
1.0-1.2 |
|
|
商业性仓储（物流）用地 |
工业用地 |
1.2-1.4 |
||
|
住宅用地 |
城镇住宅用地 |
住宅用地 |
住宅用地 |
1.0 |
|
公共管理与公共服务用地 |
机关团体用地 |
|
住宅用地 |
0.6-0.7 |
|
新闻出版用地 |
|
住宅用地 |
0.6-0.7 |
|
|
科教用地 |
教育科研用地 |
住宅用地 |
0.7-0.8 |
|
|
医卫慈善用地 |
医疗卫生用地、社会福利设施用地 |
住宅用地 |
0.7-0.8 |
|
|
文体娱乐用地 |
文化、体育用地 |
住宅用地 |
0.7-0.8 |
|
|
娱乐用地 |
商业用地 |
0.8-1.0 |
||
|
公共设施用地 |
|
工业用地 |
1.0 |
|
|
公园与绿地 |
|
工业用地 |
1.0 |
|
|
风景名胜设施用地 |
|
工业用地 |
1.0 |
|
|
特殊用地 |
军事设施用地 |
|
工业用地 |
1.0 |
|
使领馆用地 |
-- |
-- |
-- |
|
|
监教场所用地 |
|
工业用地 |
1.0 |
|
|
宗教用地 |
|
工业用地 |
1.0 |
|
|
殡葬用地 |
经营性陵园、墓地 |
商业用地 |
1.1-1.2 |
|
|
交通运输用地 |
铁路用地 |
|
工业用地 |
1.0 |
|
公路用地 |
|
工业用地 |
1.0 |
|
|
街巷用地 |
铁路、公路客货运站点及公共停车场 |
工业用地 |
1.2-1.3 |
|
|
机场用地 |
|
工业用地 |
1.0 |
|
|
港口码头用地 |
|
工业用地 |
1.0 |
|
|
管道运输用地 |
|
工业用地 |
1.0 |
|
|
水域及水利设施用地 |
水工建筑用地 |
-- |
工业用地 |
1.0 |
注：由于乡镇基准地价各级别价差明显，用途修正系数以区间值表示，评估时需要根据宗地级别、区位条件等实际情况区别取值。
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